Арендные каникулы в связи с коронавирусом

В данной статье рассмотрим несколько вариантов получения льгот и отсрочек по аренде для разного вида бизнеса:

• Информация для бизнеса, в наиболее пострадавших отраслях экономики
• Отсрочка и льготы организациям и ИП, при аренде государственной и городской собственности
• Освобождение от арендных платежей в Москве
• Отсрочки и дополнительные условия в иных случаях

Каникулы для арендаторов коммерческой недвижимости в наиболее пострадавших отраслях экономики

Отсрочку по арендной плате до 1 октября 2020 г. теперь смогут получить все арендаторы, в том числе и коммерческой недвижимости, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших от пандемии COVID-19 отраслях экономики. Вне зависимости от формы собственности на недвижимое имущество. То есть арендные каникулы распространяются как на предпринимателей, арендующих государственное и муниципальное недвижимое имущество, так и на договоры аренды недвижимого имущества, находящегося в частной собственности.

Кроме того, всем арендодателям рекомендовано снизить арендную плату на время приостановки деятельности арендатором, а также с учетом нерабочих дней, установленных Президентом РФ. Такие нормы введены статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", аналогичное Постановление с разъяснениями выпустило Правительство РФ от 03.04.2020 г. № 439.

Основные условия для получения отсрочки по аренде:

1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В каждом субъекте он свой, в Москве такой режим введен Указом Мэра № 12-УМ 5 марта 2020 г. Соответственно договор должен быть заключен до этой даты.
2. Предприниматели арендуют нежилое помещение;
3. Организации и ИП ведут деятельность в наиболее пострадавших от эпидемии коронавируса сферах экономики. Такой Перечень утвержден Правительством РФ от 03.04.2020 г. № 434. В него вошли: общественное питание, гостиничные бизнес, сфера услуг, авиаперевозки, туристический бизнес и др.

Отсрочка предоставляется в размере 100 % стоимости арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (в Москве с 05 марта 2020 г.) до 1 октября 2020 г. Если указанные режимы будут прекращены раньше, то с даты их окончания до октября арендаторы могут рассчитывать на отсрочку по аренде в размере 50%. К арендаторам в этот период не могут применяться штрафы и иные виды ответственности за неисполнение договора и просрочку платежей. Также арендодатели не имеют права назначать дополнительные платежи на период арендных каникул. Отсрочка не распространяется на коммунальные платежи, если только они не будут отменены субъектами РФ.

Оплатить долги по аренде надо в период с 01.01.2021 г. по 01.01.2023 г.

Платежи по задолженности:

• должны быть равномерными;
• начисляться не чаще одного раза в месяц;
• составлять не больше 50% от ежемесячной арендной платы.

В течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по аренде. Однако, действовать отсрочка будет в указанный в законе период и на перечисленных условиях независимо от даты подписания соглашения. Также можно согласовать иные условия арендных каникул, если они не ухудшают положение арендатора.

В настоящий момент для снижения арендной платы и отсрочки по аренде недвижимости, находящейся в частной собственности, мы рекомендуем:

• Направить официально уведомление с просьбой применить отсрочку и снизить арендную плату на основании ст. 19 Закона № 98 от 01.04.2020;
• Заключить с владельцем помещения допсоглашение к договору;
• В случае если не удалось договориться о снижении аренды, можно попробовать добиться льгот от арендодателя через суд. Для этого придется подождать, когда Арбитражные суды восстановят свой нормальный график работы.

Скачать бланк уведомления об отсрочке или снижении арендной платы из-за пандемии короновируса COVID-19 (docx)

 

Отсрочка по арендной плате организациям и ИП, у которых заключены договоры на аренду государственной недвижимости

До представления на федеральном уровне арендных каникул для всех бизнесменов, наиболее пострадавших от пандемии, Правительство РФ предоставило отсрочку по арендной плате организациям и ИП, у которых заключены договоры на аренду государственной недвижимости (Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 №670-р).

Получается, что при аренде госсобственности арендаторы теперь могут выбирать, какую отсрочку им выгодней получить.

Условия получения отсрочки при госсобственности:

Предприниматели смогут получить арендные каникулы, если они:

1. субъекты малого и среднего предпринимательства;
2. на льготных условиях арендуют федеральное имущество. Перечень имущества, который предназначен для аренды малому и среднему бизнесу, утверждается Росимуществом на основании постановления Правительства РФ от 21.08.2010 № 645.

Арендные платежи 2020 года можно перенести на 2021 год, распределив ее уплату равными частями в сроки, указанные в договоре. Также можно согласовать иные условия арендных каникул по соглашению с арендодателем.

Чтобы получить льготы по аренде организациям и ИП нужно обратиться к арендодателю и в течение 3-х дней заключить допсоглашение об отсрочке платежей. В свою очередь органы власти, а также арендодатели должны сообщить предпринимателям о возможности получения данной отсрочки в течение 3-х рабочих дней после вступления в силу Постановления от 19.03.2020 №670-р.

Освобождение от арендных платежей в Москве

Московские власти приняли решение освободить от арендной платы арендаторов земельных участков и нежилых объектов, находящихся в собственности города. Это касается предпринимателей, приостановивших свою деятельность в рамках режима повышенной готовности.

Условия не начисления аренды:

1. Предприниматели ведут деятельность в сферах: культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской и образовательной деятельности, досуга, туризма, предоставления гостиничных услуг, услуг общественного питания, торговли и бытовых услуг;
2. Фактическая цель предоставления недвижимости, должна совпадать с целью, которая указана в договоре аренды.

Арендные платежи не будут взиматься с первого числа месяца, когда деятельность компании была приостановлена, до последнего календарного дня месяца, в котором организация возобновила работу, но не ранее 1 июля 2020 года (Постановление Правительства Москвы от 31 марта 2020 г. N 273-ПП "О внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. N 212-ПП").

Чтобы аренду не начисляли, на сайте Мэра Москвы рекомендован следующий порядок получения льготы. Арендаторам надо направить обращение в департамент городского имущества г. Москвы и к нему приложить:

• материалы фотофиксации, подтверждающие фактический вид деятельности арендатора;
• приказ о приостановлении деятельности (если она должна была быть приостановлена в соответствии с нормативно-правовыми актами).

 

Сейчас для отмены арендных платежей по имуществу, находящему в собственности города Москвы, документы можно подать только с помощью сервиса «Электронная приемная» на mos.ru и по почте. После того, как возобновят работу службы «Одного окна», обращения будут принимать и там. Срок обращения для получения льготы до 31.12.2020 г., даже при отмене режима повышенной готовности.

Как получить отсрочку в иных случаях

Что делать остальным предпринимателям, которые не попали в список наиболее пострадавших и не арендуют госсобственность? Ведь арендные платежи порой занимают значительную часть расходов. А в условиях ограничительных мер из-за коронавируса, снижении курса рубля и платежеспособности населения доходы практически всех компаний в той или иной степени сократились.

Для начала нужно изучить договор аренды. Если в нем есть положения о форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы), написать официальное уведомление арендодателю с просьбой об отсрочке или снижении арендной ставки, ссылаясь на эти пункты и Указ Мэра Москвы от 10 апреля 2020 г. N 42-УМ "О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. N 12-УМ". Пунктом 20.1 данного Указа прямо установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", который является обстоятельством непреодолимой силы.

Форс-мажор придется доказывать не сговорчивым арендодателям, так как ГК РФ не содержит закрытого перечня обстоятельств непреодолимой силы. Исходя из судебной практики к форс-мажорным ситуациям можно отнести:

• землетрясения;
• наводнения;
• войны;
• крупные забастовки;
• эпидемии.

Введение карантина из-за эпидемии коронавируса безусловно можно отнести к форс-мажору. Проблема в том, что карантин на федеральном уровне на момент публикации официально не объявлен. Есть лишь Указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» с изменениями и дополнениями, об ограничительных мерах. И не превышают ли отдельные его пункты полномочия Мэра, вопрос достаточно спорный.

Когда положения о форс-мажоре не прописаны в договоре, потребуется заключение допсоглашения с арендодателем об отсрочке либо снижении платежей, ссылаясь на статью 401 ГК РФ и на обстоятельства непреодолимой. В соответствии с указанной статьей: «Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств».

Еще один вариант получить льготы по арендным платежам – это сослаться на статью ст. 451 ГК РФ, в соответствии с которой: «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

Так же можно попросить арендодателя об уменьшении платы: в связи с существенным ухудшением условий пользования объектом аренды (п. 4 ст. 614 ГК РФ). К таким условиям в частности относятся:

• невозможность использовать помещение из-за ограничений перемещения граждан (пункт 12.3. Указа Мэра Москвы от 10 апреля 2020 г. N 42-УМ);
• длинные нерабочие дни с 30 марта по 30 апреля для значительной категории граждан, установленные Указами Президента РФ от 25 марта 2020 года № 206 и 2 от апреля 2020 года №239.

В любом случае вопрос об арендных каникулах при аренде коммерческой недвижимости можно решить только путем переговоров с арендодателем. Для снижения аренды или получения отсрочки, когда такие льготы прямо не предусмотрены в комплексе мер поддержки предпринимателей, мы рекомендуем:

1. Направить официально письмо-уведомление с просьбой признать данную ситуацию форс-мажором, и не начислять неустойку, снизить арендную плату или предоставить отсрочку. (Ссылаясь на пункты договора, ГК РФ, а также Указы Президента и Мэра Москвы);
2. Заключить с владельцем помещения допсоглашение к договору, если переговоры пройдут для вас успешно. В нем четко прописать к какому соглашению вы пришли, обязательно сроки снижения аренды или период отсрочки без штрафов и пеней;

Пример уведомления для арендодателя, в случае если ваш бизнес не попал в число наиболее пострадавших, можно скачать по ссылке.

Как сообщалось выше в тексте, на сайте Балиот, можно также скачать бланк уведомления и для наиболее пострадавшего бизнеса.

Если компромисс так и не будет найден, добиваться льгот от арендодателя можно и в судебном порядке. Правда для этого необходимо будет запастись терпением, так как не ясно, когда суды начнут работать в штатном режиме. Также надо оценить все риски, связанные как с длительностью процесса и судебными издержками, так и в конечном итоге с негарантированным положительным результатом. 

В любой ситуации, компания «Балиот» info@baliot.ru, +7 (495) 127-73-98, помогает своим текущим и потенциальным клиентам, принять грамотное и взвешенное решение, исходя из актуальной информации.